一、工作背景
    “十三五”时期，是宁陵县深入贯彻落实科学发展观、转变经济发展方式、调整产业结构、全面建设小康社会的关键时期，是全面深化改革的攻坚时期、也是加快创新型城镇化建设的重要时期，科学编制《宁陵县住房发展 “十三五”规划（2016—2020）》（以下简称规划），对于以科学发展观统领住宅和房地产业发展，确保全县广大人民群众居住环境和条件持续改善，促进全县社会和谐稳定，引导经济社会又好又快发展，具有十分重要的意义。
    根据有关要求，结合我县实际，编制本规划。规划中明确了我县住宅与房地产业发展的指导思想和战略目标，提出了政策保障措施和引导调控机制，确保规划目标的实现。
    二、规划依据
    1、《商丘市人民政府关于宁陵县城市总体规划的批复》（2006—2030）；
    2、《宁陵县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
    3、《宁陵县特色商业区控制性详细规划》；
    4、其他有关法律、法规、政策性文件及相关标准、规范。
    三、规划期限和空间范围
    规划期限为2016—2020年。基期年为2015年。
    规划的空间范围为县城规划区。
    四、规划定位
    本规划是宁陵县十三五期间关于住宅与房地产业各项政策的体现。是政府指导城市住宅与房地产业发展，市场宏观调控，住房保障、危旧房、城中村和棚户区改造，住宅产业现代化等各项工作的重要依据。
      “十三五”期间，是我县全面推进新型城镇化，加快城市建设的重要时期，是贯彻落实党的十八届五中全会提出的“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念的关键时期，也是我县经济发展方式转变和产业结构调整的关键阶段。所以必须紧紧抓住发展机遇，积极应对各种困难和挑战，把“十三五”住宅与房地产业发展放到全县发展的大局中进行谋划，全力以赴，开拓奋进，继续为保持全县经济社会平稳较快发展，改善民生作贡献。
    一、经济社会发展提出新要求，要求住宅与房地产业必须及时转型调整
    2015年，我县人均GDP已达到18645元，但城镇化率偏低，只有40.5%。按城市化率一般要求，到2020年我县城镇化率应达到60%。十三五期间城市规模、城镇人口将得到大幅度提升。经济社会发展的阶段特征呈现新变化，经济发展更加突出扩大内需、调整结构；城市建设更加注重城乡统筹、区域协调；改革开放更加强调市场主导、环境创新；社会建设更加重视改善民生、促进和谐。这些都为“十三五”期间，我县住宅与房地产业的发展提出了新的要求。因此必须抓住转型机遇进行结构和目标调整，积极转变自身发展方式，不局限于住房发展自身贡献率，更加着眼于发挥行业的“反哺作用”，持续改善民生，努力实现“住有所居”，切实发挥对全县“经济”和“社会”两方面的促进作用。
    二、房地产调控逐步转向以市场调节为主
    随着国家宏观调控方向从稳控房价向建立健全市场长效机制转变，明确指出要充分发挥市场配置商品住房资源的决定性作用，逐步将行政手段对房地产市场的干预措施退出,房地产调控更加市场化。宁陵县将在总体符合国家房地产调控政策前提下，进一步发挥房地产业对全县经济发展的拉动作用，积极应对市场变化，妥善解决经济发展和市场调控的关系，通过供需双向调节，着力稳定预期，促进房地产市场平稳有序发展。“十三五”期间，宁陵县将按照“保投资、保供给、促成交、稳价格、强监管”的总体目标，针对不同层次消费需求切实调整供应结构，有效缓解市场供需矛盾，巩固调控成果，保持房价相对稳定，促进全县房地产市场平稳运行。总的原则是五个坚持：即坚持住房市场化改革方向，保障基本住房需求；坚持统筹增量和存量，稳定增加住房供给；坚持供需双向调节，合理引导住房消费；坚持分类指导，体现政策的差别化和针对性；坚持强化市场监管，提高行政管理水平。对于全县而言，“十三五”时期是全面推进城中村、城市危旧房、城市棚户区改造的攻坚时期，是全面提升住房水平的关键时期。在此背景下，如何满足合理的自住和改善型需求，促进市场健康稳定发展，是“十三五”期间必须解决的一道难题。
    三、宁陵县经济快速发展，要求住宅与房地产业保持较快发展
    一方面，“十二五”时期，我县经济呈现快速增长的态势，城镇居民收入快速增加，潜在住房需求相对旺盛。2016年全县GDP达到104.6亿元，是近年来我县经济增长最快的时期之一。2016年，城市居民人均可支配收入达到20183元，“十二五”期间，年均增长9.4%。另一方面，宁陵县在商丘市的功能定位不断提升，为我县“十三五”时期经济社会发展明确了目标和方向的同时，也锁定了新一轮经济快速发展的基调，有利于外来住房需求导入能力的提升。预期住房需求的持续旺盛，要求我县住宅与房地产业必须保持较快发展，以满足日益增长的住房需求。
    四、新型城镇化建设，要求住宅与房地产业发展要始终坚持绿色、环保、低碳的发展方向
    在市委城市工作会议上，市委、市政府要求要强力推进新型城镇化建设，其内涵为科学发展，具体要求是“资源节约、环境友好”。落实到住房行业发展问题上，则表现为要始终坚持住宅产业化发展方向，大力发展节能省地型住宅，依靠科技进步和创新，推进新材料、新技术的广泛运用，以显著提高资源能源利用效率。
      一、指导思想
    坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，围绕新型城镇化建设、创新型城市建设，贯彻落实国家、省、市关于房地产市场宏观调控政策，优化结构和布局，保持持续健康发展；加快构建和完善符合县情的新型住房保障体系，逐步扩大保障范围；以自住和改善型住房需求为导向，优化住房供应结构，着力抓好住房供给侧改革，促进增量住房、存量住房销售市场与住房租赁市场协调发展；加快推进危旧房、城中村及棚户区改造，着力改善城市面貌；大力推进住宅产业现代化，全面提高住宅建筑水平和居民居住水平，保持住宅与房地产业平稳健康发展，切实发挥好对全县经济社会发展的推动作用。
    二、基本原则
    （一）以科学发展观作为指导方针
    坚持以科学发展观为指导，以满足人民群众基本住房需要为工作出发点，统筹全县经济社会发展的总体水平、城镇化进程、城镇人口数量与结构变化、居民住房支付能力和现有土地资源情况，注重人与社会、人与环境和谐共生，科学制订住宅与房地产业发展目标，合理建立和确定各类机制体制、政策措施以及发展方式和标准，引导合理住房消费观念和模式，不断提高可持续发展的能力和水平。
    （二）服务于全县城市建设与经济发展
    结合县城建设长远发展有关要求，紧密联系城市规划布局、城区功能定位和产业结构调整，合理调整行业结构和空间布局，着力解决好我县存在的规划布局和基础设施配套建设不协调的突出矛盾和问题，着力解决我县住宅建设水平低问题，着力解决我县住宅建设发展不能满足市场需求问题。发挥好住宅和房地产业对经济社会发展的推动作用。
    （三）房地产市场和住房保障协调发展
    建立和完善一套能够较好平衡和协调房地产市场与住房保障发展的机制和体制。一是统筹考虑各类保障性住房、保障群体之间的关系，做好目标任务、投资安排和政策手段的有机衔接，确保保障落实到位。二是统筹考虑全县城中村、城市危旧房、城市棚户区改造任务重的实际，科学安排安置方式，确保棚改拆迁安置顺利推进。三是坚持住房市场化的发展方向，合理确定住房市场和保障的比例，通过市场机制配置资源，加快发展房地产业，以满足广大居民改善居住条件的需求。
    （四）资源集约利用和发展低碳住宅
    按照建设“两型社会”有关要求，以显著提高资源能源利用效率为目标，依靠科技进步和创新，推广新材料、新技术的运用，深入贯彻落实节地、节能、节水、节材和环保政策，推动住宅生产方式变革，大力发展节能省地型住宅，加快住宅产业和相关行业结构调整、优化，提高住宅建设的质量和效率，继续推进全县住宅产业现代化的发展。
    三、发展目标
    到2020年，达到城镇住房结构更加合理，住房质量明显提升，城镇常住家庭居住面积与居住品质全面提高，住宅规划布局合理、配套设施齐全。居住条件舒适方便，居住区内外环境优美，实现以人为本，充分满足发展需要的小康居住目标。
    （一）居民居住水平明显改善。城镇居民人均居住面积进一步提高，基本实现“户均一套房、人均一间房，功能配套设备齐全”。住宅小区物业服务全覆盖，新建住宅小区设计水平、居住环境和生活配套设施明显改善。
    （二）基本完成县城规划区内城市危旧房、城中村、城市棚户区改造。2017-2020年，完成改造9650户、改造面积196万平方米。
    （三）合理控制住宅开发规模
    “十三五”期间，县城规划区住宅开发累计投资预计完成80.6亿元。到2020年来，城镇居民人均住房建筑面积达到48平方米以上。计划投资主要依据以下方面，测算结果如下：
    1、城市规模扩大，城镇化率提高，城市人口膨胀因素。截止2015年底，县城规划区面积19.6平方公里，常驻人口15万人，城镇化率40.5%，按照城市总体规划（2016-2020）,到2020年末城区人口达到20万人。人口净增5万人，需住房面积240万平方米，17000套。需投资约50亿元。
    2、城中村、城市危旧房、城市棚户区改造9650户，按每户1.5套房安置，需安置房14480套左右，考虑到拆迁家庭货币化安置和部分家庭拆迁后仍有自有住房因素，需建设安置房12000套左右，158万平方米，需投资33.5亿元。
    3、随着经济社会的发展,“十三五”期间，通过“以旧换新”、“以小换大”、“以低端换高端”等方式改善住房条件家庭5000户左右，按人均增加住房面积20平方米计算，需增加住宅建设规模10万平方米，合800套，投资约2.1亿元左右。
    4、截止2016年底，全县商品住宅库存32.69万平方米，2650套。全县商品房库存消化周期一年完成。
    5、十三五期间，宁陵县住宅建设总投资及各年度投资建设计划如下表

年度 分项 指标	2016	2017	2018	2019	2020	备  注
住宅开工面积、套数	18.82万㎡ 1496套	91.4万㎡ 7200套	109.6万㎡ 8500套	98.8万㎡ 7600套	56.6万㎡ 3850套
住宅竣工面积、套数	12.62万㎡ 1050套	50.6万㎡ 3950套	80.2万㎡ 6200套	115万㎡ 8840套	80.6万㎡ 6200套	十三五期间 开工套数，2021年以前全部竣工。
年度投资额	2.1亿元	19.5亿元	19.8亿元	22.6亿元	14.5亿元

     “十三五” 期间，我县住房发展目标高，任务重，必须创新发展思路，加大政策研究和配套力度，采取强而有力的措施，确保各项指标和任务能够较好完成。
    一、健全和完善城镇住房供应体系
    持续深化城镇住房制度改革，进一步完善“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的差异化住房政策体系，加快建立规范、稳定的住房供应体系。
    （一）以政府为主提供基本住房保障。对居住在各类棚户区内的居民，通过大力实施棚户区改造，改善居住条件；为城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，提供公共租赁住房或住房租赁补贴。
    （二）以市场为主满足多层次住房需求。以市场化为导向，通过完善土地、金融等政策，以满足自住和改善性购房群体的住房需求为重点，鼓励开发建设中小套型的普通商品住房，创新多元化住房供给模式，有效增加其他商品住房供应，逐步建立完善满足不同层次住房需求的住房供应体系。适应人口老龄化、家庭小型化及消费层次不断提升等住房需求变化趋势，引导房地产企业立足全县市场需求，科学把握和优化住房套型结构、功能设计以及住区环境和配套设施等，积极推动房地产与养老、旅游、教育、健康等产业融合发展，丰富住房开发模式，满足多样化的住房需求。
    二、强化保障性住房的建设与管理
    （一）坚持建管并重，进一步创新政策、健全制度、加大投入，以扩大城镇住房保障覆盖面为重点，继续推进以棚户区改造为主的保障性安居工程建设，加强保障性住房分配运营管理，逐步构建面向城镇常住人口的住房保障体系。
继续推进以棚户区改造为主的保障性安居工程。进一步加大棚户区改造力度。对符合条件的旧住宅综合整治纳入城市棚户区改造改（扩、翻）建工程范围，在手续办理、土地供应、税费减免、融资贷款等方面与城镇棚户区改造项目享受同等优惠政策，力争在十三五期间全面完成城市棚户区改造工作。
    （二）创新保障模式，增加有效供给。创新住房保障方式。充分发挥市场的积极作用，实行实物配租与货币补贴并举。拓宽保障房源渠道，盘活存量房，通过政府购买方式、团购方式和解决“问题”楼盘把一些存量商品住房转换为公租房和安置房，提高住房保障和使用效率，让符合条件的保障家庭有更多的选择空间。加快公共租赁住房分配入住，规范申请审核、资格复核、档案管理、监督管理等程序。结合推进新型城镇化和户籍制度改革进程，适当放宽公租房在户籍、住房、财产和收入等方面的准入条件，降低无房城镇职工和在城镇稳定就业的外来务工人员申请公租房的门槛，加快推进公共租赁住房分配入住。大力推行棚改货币化安置，不断提高货币化安置比例。研究建立公开、公平、公正的存量商品住房回购机制，推动存量商品住房转为棚户区改造安置房。
    （三）稳步推进政府购买棚改服务。规范政府购买棚改服务工作，不断完善和创新棚户区改造安置等保障性住房供给模式。根据经济发展水平和棚改实际，科学确定“十三五”购买棚户区改造服务规模及年度实施计划，及时发布购买棚户区改造服务项目的相关信息，将棚户区改造纳入政府购买服务指导性目录，做好资金预算安排，采购资金纳入预算支出及中期财政规划。
    （四）不断完善住房保障运营管理体系。加强公共租赁住房的运营管理。采取政府购买服务、保障房管理部门直接物业管理服务等方式，创新管理。加大政府执法检查力度，严肃查处保障性住房出租、出借、闲置等违法违规行为，完善退出机制。加强人员培训和绩效考核，提升队伍素质，提高管理水平，提升服务意识。
    三、合理引导住房消费
    以实现住房市场健康发展为目标，建立健全住房市场调控长效机制，通过信贷、财税、价格、法规等政策措施，引导形成合理的住房市场预期和供需关系。
    （一）强化政府对房地产市场的调控责任。因地制宜，分类施策。县政府将结合全县住房价格、住房库存、住房用地供应等因素，灵活运用调控策略和手段，调节住房供应规模和开发节奏。科学制订住房用地供应计划，合理确定商品房、各类棚户区改造用地的适当比例及开发进度。以扩大服务消费为重点，带动消费结构升级，合理引导住房消费朝着智能、绿色、健康、安全方向转变。
    （二）加大住房公积金对职工住房消费的支持。进一步完善住房公积金制度。不断扩大住房公积金制度覆盖范围，强化资金归集管理，建立公开规范的住房公积金制度。全面落实国家和全省关于进一步加大住房公积金支持缴存职工住房消费有关政策，加大住房公积金对职工住房消费的支持力度。改进服务方式，减少审批环节，缩短提取和贷款办理时限，进一步提高住房公积金的使用效益。
    （三）加强对自住和改善性住房需求的支持力度。以“促改善、稳消费”作为调控目标，落实国家、省、市相关政策，运用土地政策、税收政策、金融政策以及行政政策等多杠杆工具发挥的协同效应，加强对房地产市场的宏观调控。加强对自住和改善性住房需求的支持力度，培育健康的房地产市场。构建一手房市场、二手房市场与住房租赁市场的联动体系，合理引导住房梯度消费，形成购房消费的良性循环，满足多元化住房需求，鼓励先租房，后买房，先买小房，后逐步改善消费模式。
    （四）发挥住房对就地就近城镇化的支撑和引导作用。积极创新住房供应模式，统筹安排住房供应，引导和优化农业转移人口在县城转移就业和定居，支持农业转移人口在县城购买住房。对乡镇和农村应控制住房建设规模，促进农业转移人口城镇化。
    四、促进房地产市场健康发展
    紧抓加快棚户区改造和城市基础设施建设的契机，建立多部门协作的调控和监管机制，促进房地产业和城市经济协调健康发展。
    （一）增加普通商品住房有效供给。调整住房供应结构，鼓励开发企业增加中小户型商品住房供应。优先保证普通商品住房建设用地供应，加强土地供应和开发建设全过程监管，缩短从供地到供房的开发周期。
    （二）促进商品住房去库存。进一步提高住房公积金使用效率，采取棚户区改造货币化安置等手段，化解市场库存。优化住房用地规模及结构，加快去库存化。鼓励引导企业等机构团购商品住房，用于职工公寓、集体宿舍。
    （三）强化住房市场监管。严格商品住房预售管理，加强预售资金监管。强化市场交易管理，实行对二手房交易资金实行有效监管。加强二手房和现有民间出租房的规范和监管，保证房屋质量符合基本的居住、卫生和安全条件，引导房屋交易双方加强自身权益保护，强化合同管理，建立房屋交易和租赁纠纷的协调和化解机制，保护交易、租赁双方的合法权益。
    （四）加强对房地产中介机构和从业人员的监管，建立房地产中介企业信用档案，并定期通过媒体予以公告，努力提高企业诚信经营和合法经营的水平，规范中介服务行为，引导行业健康有序发展。建立房地产经纪人员、经纪机构信用档案系统，将经纪活动中的不良行为记入信用档案，并以适当方式向社会公示，加强社会监督。
    五、全面提高居住品质
    优化住房空间布局，完善配套设施，有效提升住区环境品质，创新房地产产品模式，推进老年宜居环境建设，加强社区建设和物业管理，不断改善人居环境，营造便捷、舒适、安全的居住空间。
    （一）促进职住平衡和配套服务建设。坚持住房建设与产业发展相协调，建立产业发展、就业结构、人口调控与住房建设良性互动机制，充分考虑环境承载力等因素，优化住房建设规模和空间布局，促进住房融合和职住平衡，满足交通、公共服务设施配套便利等要求，提高居民出行效率。综合协调新建住区在城市的居住空间布局，促进新建居住用地与商业、生活设施、医疗文教娱乐及工业用地等的配套和均衡布局。加快构建和完善新建住区的公共交通网络，引导新建住区联片共享公共活动空间，推进社区公共服务设施配套建设，保障居民日常生活的便利化。对于新建和筹集的保障性住房，要完善配套基础设施，满足住房保障群体通勤、就学和日常生活需求。
    （二）推进既有住区宜居改造。积极推进城镇既有住区更新改造，对城镇既有旧住区进行综合整治，完善基础设施和公共服务设施，改造居住区停车、垃圾、废水排放设施，加强景观环境建设和游乐康体设施建设，整体提升住区外部空间的宜居性。采取维护修缮、保留提升、整治改造、拆除更新等办法，全面提升既有住区的安全性、舒适性。
    （三）提升住区环境质量和特色。加强住宅小区规划设计，不断提升住房品质，为居民创造人文的、舒适的居住生活环境。充分考虑交通、服务设施承载力及居住环境舒适性的要求，合理确定住区人口规模、建筑密度、高度和容积率，切实保障居住区绿地和公共开放空间的规模、比重和可达性。新建住宅小区绿地率达到40%以上，并配套一定的体育设施。优化住宅和景观环境设计，注重保护自然生态要素。
    （四）推动老年宜居住区建设。积极打造敬老工程示范基地，推动老年宜居住区建设。新建城区和新建小区应将养老服务设施建设纳入居住小区公建配套规划，并与住宅同步建设、同步交付使用。统筹考虑建设适老性的公共设施、服务设施、医疗卫生和文化设施，遵循无障碍设施建设标准。推动既有住区设施和环境的适老化改造，通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施，方便老年人生活和出行。科学引导老年宜居住宅发展，优化老龄住宅的建设模式，鼓励开发建设代际亲情住宅，优化代际亲情住宅户型设计，建设代际亲情组合住宅单元，促进老年人与家庭成员共同生活或就近居住。引导房地产开发企业与专业化养老机构合作，发展专业化的养老公寓，为老年人创造更为安全、便捷、舒适的生活环境。
    （五）促进物业管理与社区管理的协调发展。推动既有住宅区全面实施物业管理，探索保障性住房物业管理经营服务模式，进一步扩大物业管理服务的覆盖面。继续完善住宅专项维修资金缴存、管理和使用等各项制度。积极建立业主大会与社区居委会的良性互动关系，推动物业服务与社区管理有机结合。深化物业服务内涵，提升物业服务质量。
      一、加强监测评估考核。完善监测评估制度，加强监测评估能力建设，强化对本规划实施情况的跟踪分析和监测，接受人民代表大会及其常务委员会对规划实施情况的监督检查。及时组织对规划实施情况进行中期评估，引入社会机构参与评估，增强规划评估的准确性和广泛性。完善规划考评体系，将规划的约束性指标纳入到各部门各单位综合考评和绩效考核体系。
    二、强化对规划的宣传。加大新闻媒体宣传力度，引导舆论导向，创造良好舆论环境，倡导科学合理的住房消费理念，稳定社会预期。在规划执行过程中，充分依靠发挥人大代表、政协委员、新闻媒体和社会群众的监督作用，凝聚共识、完善制度。共同促进规划的执行和完成。
    三、形成政策支撑合力。强化政策导向，根据规划提出的目标和任务，加强住宅发展政策的统筹协调。围绕规划研究制定配套政策，引导市场主体行为，激发市场的积极性和创造性。密切联系国家、省、市住宅与房地产业发展政策，对规划执行中出现的新情况、新问题及时进行动态调整，不断优化政策措施和实施方案，为规划目标的实现提供有力支撑。
    四、完善规划执行落实机制。实现本规划的目标和任务，主要依靠市场配置资源的决定性作用，县政府各部门各单位必须正确履行职责，加强政策引导和组织协调，动员社会力量共同促进规划的落实，使实施规划成为社会的自觉行为。